Die 5 häufigsten Fehler beim Kauf
einer ersten Kapitalanlage-Immobilie
Wer zum ersten Mal eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, macht fast immer dieselben Fehler. Nicht weil die Käufer unklug wären – sondern weil kaum jemand offen darüber redet. Denn viele, die bereits investiert haben, erinnern sich lieber an den Erfolg als an die teuren Lernmomente davor.
Dieser Artikel zeigt, wo Erstinvestoren am häufigsten stolpern – und was konkret dagegen hilft.
Fehler 1: Die Lage wird unterschätzt
Günstig kaufen klingt gut. Aber eine billige Wohnung in einer Region, in der die Bevölkerung schrumpft und Arbeitsplätze wegfallen, ist selten ein Schnäppchen – sie ist ein Problem, das sich erst Jahre später zeigt.
Leerstand ist das eine. Das größere Risiko ist der Wiederverkauf: Eine Wohnung, für die es kaum Nachfrage gibt, lässt sich auch schwer zu einem vernünftigen Preis verkaufen. Wertsteigerung? Unwahrscheinlich.
Vor dem Kauf die Leerstandsquote der Region prüfen, die Bevölkerungsentwicklung der letzten 10 Jahre ansehen und fragen, ob es in der Nähe Arbeitgeber gibt, die Menschen in die Region ziehen. Großstädte und ihr Speckgürtel sind aus gutem Grund begehrt – Nachfrage schützt.
Fehler 2: Die Kaufnebenkosten werden vergessen
Dieser Fehler hat schon viele Erstinvestoren auf dem falschen Fuß erwischt. Man rechnet mit dem Kaufpreis – und übersieht, dass der Staat, der Notar und manchmal ein Makler noch mitkassieren.
Konkret: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notarkosten (ca. 1,5 %), ggf. Maklerprovision (bis zu 3,57 %). In der Summe können das 10 bis 12 % des Kaufpreises sein, die zusätzlich fällig werden.
Bei einer Wohnung für 200.000 € bedeutet das bis zu 24.000 € an Nebenkosten – Geld, das sofort weg ist und keine Rendite bringt.
Kaufnebenkosten immer von Anfang an einrechnen. Wer sein gesamtes Eigenkapital in den Kaufpreis steckt, startet mit einem Liquiditätsproblem – noch bevor der erste Mieter eingezogen ist.
Fehler 3: Die Rendite wird nur brutto gerechnet
Exposés werben gern mit Bruttomietrenditen von 5 oder 6 %. Das klingt attraktiv. Das Problem: Diese Zahl sagt wenig darüber aus, was am Ende wirklich übrig bleibt.
Die Bruttorendite setzt nur Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie berücksichtigt weder Verwaltungskosten, noch Instandhaltungsrücklagen, noch Leerstandsrisiko, noch die Steuer auf Mieteinnahmen.
Ein Beispiel: Wohnung für 200.000 €, Kaltmiete 800 € monatlich. Das ergibt 4,8 % Bruttorendite. Nach Abzug von Hausgeld-Umlage, Verwaltung, Instandhaltung und Steuer können daraus schnell 2,5 % Nettorendite werden – oder weniger.
Immer die Nettorendite berechnen lassen. Und dabei realistisch rechnen: Leerstandsmonate einplanen, Instandhaltungskosten (Faustformel: 1 € pro m² und Monat), Verwaltungskosten und den persönlichen Steuersatz berücksichtigen.
Fehler 4: Die Finanzierung ist zu knapp kalkuliert
Viele Erstinvestoren optimieren die Finanzierung auf den Monat hin und planen alles sehr eng. Das funktioniert – solange nichts Unvorhergesehenes passiert. Passiert aber. Ein Mieter zieht aus, drei Monate Leerstand bis zur Neuvermietung. Eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft für eine Dachsanierung. Eine Zinsanpassung bei der Anschlussfinanzierung in 10 Jahren. Wer keine Reserve hat, gerät schnell unter Druck – und muss im schlechtesten Moment verkaufen.
Mindestens drei Monatsmieten als Liquiditätspuffer halten. Und bei der Finanzierungsplanung verschiedene Szenarien durchrechnen: Was passiert, wenn die Zinsen bei der Prolongation 1 % höher sind? Was passiert bei zwei Leerstandsmonaten im Jahr? Wer das vorher durchdenkt, schläft ruhiger.
Fehler 5: Zu lange gewartet
Dieser Fehler ist der subtilste – und wohl der teuerste.
Viele Menschen beschäftigen sich jahrelang mit Immobilien als Kapitalanlage, lesen Artikel, vergleichen Objekte, rechnen Szenarien durch – und kaufen am Ende nie. Weil der Markt gerade ungünstig ist. Weil die Zinsen zu hoch sind. Weil vielleicht noch etwas Besseres kommt.
Das perfekte Objekt zum perfekten Zeitpunkt gibt es nicht. Was es gibt: solide Objekte in guten Lagen, die langfristig funktionieren. Wer zehn Jahre wartet, bis alle Parameter stimmen, hat zehn Jahre Mieteinnahmen nicht bekommen, zehn Jahre Tilgung nicht geleistet und zehn Jahre Wertsteigerung verpasst.
Wer die Grundlagen versteht, ein solides Objekt findet und die Finanzierung trägt, sollte kaufen. Nicht blindlings – aber auch nicht endlos zögern. Die Zeit im Markt schlägt fast immer den perfekten Markteinstieg.
